Come si dividono i millesimi in un condominio

Sappiamo che la ripartizione delle spese all’interno di un condominio si effettua principalmente in base a un criterio di proporzionalità. Ciascuno è tenuto a pagare una quota in proporzione al valore della propria unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Il calcolo di questo valore tiene conto non solo della dimensione in metri quadri della proprietà, ma anche di una nutrita serie di caratteristiche riguardanti l’esposizione alla luce, la presenza di balconi o verande, decorazioni di pregio. Si tratta delle famose tabelle millesimali. Vediamo nel dettaglio come calcolare i millesimi di un appartamento in condominio.

Dalle quote risultanti in queste tabelle non dipendono solo le spese, ma anche le maggioranze assembleari che devono rispettare dei quorum specifici basati proprio sui millesimi dei vari appartamenti. Ecco perché le tabelle millesimali devono costituire un allegato del regolamento. La loro redazione non è obbligatoria negli edifici con meno di 10 condomini. È però possibile che un giudice chiamato a risolvere una controversia sulla ripartizione delle spese ne commissioni una ad hoc, dato che l’assenza di tabelle millesimali allegate al regolamento non  dispensa i proprietari dal concorrere alle spese proporzionalmente al valore della propria unità.

Il compito di stilare queste tabelle spetta, di solito, a un tecnico incaricato. Non perché la legge richieda che sia una figura specifica a compilare tali documenti, ma perché si tratta di una procedura articolata che è meglio affidare a un esperto in materia. Alcuni dati sono infatti oggettivi, come la volumetria di un appartamento. Altri sono invece a discrezione di chi compila le tabelle.

I coefficienti per calcolare i millesimi di un appartamento in condominio

Non esistono infatti obblighi in tal senso o procedure “standard”: ciascuno deve tener conto di fattori interni ed esterni riguardanti l’edificio e selezionare le tipologie di dati più adatte per descriverne il valore. Esistono, naturalmente, delle indicazioni su come calcolare i millesimi di un appartamento. Si tratta di una serie di coefficienti di valutazione tecnica. Parametri suggeriti in una circolare del Ministero dei Lavori pubblici – datata addirittura 1966 e che possono essere adottati o meno a scelta da chi le compila.

Si comincia dalla superficie virtuale. Un dato che deriva dall’estensione della proprietà, solitamente in metri cubi, scomposta in vani. Ciascun vano, in base alla sua funzione (bagno, balcone, corridoio etc) ha un suo coefficiente che, moltiplicato per la superficie e sommato, fornisce l’estensione virtuale di un appartamento. Per questo primo dato non sono rilevanti arredi, materiali pregiati o stato di manutenzione degli alloggi.

Altri coefficienti (con un valore che si aggira attorno all’1) vanno moltiplicati fra di loro e poi per la superficie del vano relativo. È qui che emerge la discrezionalità di chi compone le tabelle, che può scegliere quali coefficienti di riduzione adottare e che valore attribuirgli. I principali elementi da considerare per calcolare i millesimi di un appartamento sono:

• La destinazione del vano.
• Il piano al quale si trova. Questo dato incide tanto sull’accessibilità dell’unità immobiliare quanto sulle spese ad esempio per la manutenzione delle scale. Il compito di chi è chiamato a calcolare i millesimi di un appartamento è quello di tener conto tanto degli aspetti favorevoli quanto di quelli sfavorevoli.
• La luminosità di un appartamento e la sua esposizione a fonti di luce esterna.
• L’orientamento rispetto ai punti cardinali, che può incidere sulla luce o sui venti.
• Il prospetto, quindi dove si affaccia l’appartamento. Se in un cortile interno e silenzioso o se su una strada trafficata.

Una volta applicato questi coefficienti al singolo appartamento, è sufficiente poi con una semplice proporzione rapportare questo valore al totale:

x:1000 = y (valore dell’appartamento): z (valore totale del condominio)