Spese notarili per acquisto seconda casa, quali sono? Show
Come noto acquistare una seconda casa è una spesa non da poco. Ci sono molte voci da non sottovalutare oltre al costo dell’immobile: le imposte ipotecarie e catastali, le spese per il rogito e l’onorario stabilito dal notaio. Alcune di queste sono stabilite in misura fissa - quindi prevedibili - altre invece dipendono dalla discrezionalità del notaio e dalla complessità del caso specifico. La differenza di costo dipende anche da chi è il venditore dell’immobile: se un privato cittadino o il costruttore. In questo articolo cercheremo di elencare le voci di spesa legate all’acquisto della seconda casa. Non si tratta di un elenco esaustivo poiché, come abbiamo anticipato, molti costi sono variabili. Spese notarili per acquisto seconda casa da privatiPartiamo dalla prima ipotesi, la più comune: l’immobile viene acquistato da un privato cittadino. Nell’acquisto tra privati il compratore deve sempre versare all’Erario queste imposte:
Le imposte naturalmente vanno ad appesantire quella che è la spesa principale, ovvero il prezzo pattuito per la casa. Oltre a queste spese, che sono fisse e prevedibili, il notaio applica anche delle imposte dette “minori” che dipendono dalla tipologia di immobile e da altre circostanze particolari, delle quali è impossibile fare un preciso elenco. Naturalmente, oltre alle imposte indicate si deve aggiungere l’onorario del notaio che, dopo l’abolizione delle tariffe professionali, è rimessa alle regole della libera concorrenza. È buona norma chiedere sempre il preventivo al notaio anche se, considerando l’ammontare delle spese minori, questo potrebbe anche avere delle imprecisioni. Spese notarili per acquisto seconda casa da impresa costruttriceSe l’acquisto della seconda casa avviene da un’impresa costruttrice, il notaio applica le seguenti imposte:
A queste si aggiungono anche:
A ciò si aggiunge il valore dell’IVA al costruttore che può essere al 10% o al 22% in base al prezzo di vendita dell’immobile. Come nel caso precedente, anche qui l’acquirente deve aggiungere alle spese sopra elencate quelle relative alle c.d. “imposte minori” e l’onorario del notaio, che dipende dalla complessità dell’atto e dal prestigio dello studio notarile al quale ci si rivolge.
Quando si intende comprare un immobile occorre necessariamente rivolgersi a un notaio per il rogito, cioè per l’atto di acquisto da sottoscrivere. È ovvio che l’intervento di tale professionista, nella compravendita immobiliare, comporta dei costi, sul cui ammontare conviene informarsi fin dall’inizio se si vuole evitare di dover affrontare spese impreviste, a volte piuttosto ingenti. Tale discorso vale per l’acquisto di una prima casa ma ancor di più nell’ipotesi di acquisto di una seconda casa. Questo perché i costi cambiano in relazione ai due casi specifici. In pratica, quali differenze ci sono per le spese notarili tra prima e seconda casa? In generale, per «spese notarili» si intendono sia le imposte dovute per la compravendita, che il professionista inserisce nella propria fattura e poi versa allo Stato per conto delle parti, sia il suo onorario. Una prima differenza sostanziale nelle spese notarili tra prima e seconda casa è data dalla presenza o dall’assenza di agevolazioni fiscali. Infatti, per la prima casa è previsto uno sgravio sulle imposte da pagare, di cui non è possibile beneficiare in relazione a una seconda casa. Più precisamente, all’acquisto di una prima casa si applica un’aliquota ridotta al 2% mentre per una seconda casa l’aliquota applicata è del 9%. La differenza tra le spese notarili per la prima casa e quelle per la seconda casa può dipendere, altresì, dal valore catastale del bene compravenduto, in quanto quest’ultimo rappresenta la base imponibile su cui viene calcolata l’imposta di registro. Anche l’identità del venditore può incidere sui costi notarili della prima e della seconda casa, poiché le tasse da pagare sono diverse a seconda se la compravendita avviene da privato a privato oppure se si acquista da una società, ad esempio dall’impresa che ha eseguito i lavori di costruzione o di ristrutturazione dell’immobile. Per quanto attiene poi all’onorario del notaio può variare in base alla zona in cui è ubicato l’immobile compravenduto e al prezzo di vendita del bene. Indice
Quali imposte si pagano per una compravendita immobiliare?Le imposte dovute dall’acquirente per una compravendita immobiliare, sia se il venditore è un privato sia se è un’impresa, sono:
Nel caso di acquisto di un immobile dall’impresa costruttrice o che l’ha ristrutturato, la regola generale è che la cessione è esente da Iva (Imposta sul valore aggiunto). Tuttavia, la medesima impresa può scegliere di assoggettare il trasferimento del bene a detta imposta, che si va così ad aggiungere a quelle di registro, catastale e ipotecaria, all’uopo specificandolo nell’atto di vendita o nel preliminare. Le imposte da corrispondere allo Stato sono fisse, quindi, il loro importo si può conoscere anche prima di procedere alla firma dell’atto di compravendita. Vi possono essere poi delle ulteriori voci di spesa, a seconda del tipo di contratto, quali i diritti di conservatoria, di voltura e di visura, la tassa di archivio, i diritti della Camera di commercio o l’imposta di bollo telematico. I diritti di conservatoria sono riferiti al fatto che dopo la firma del rogito il notaio deve curare la trascrizione del cambio di proprietà dell’immobile nei pubblici registri. Qual è l’onorario del notaio per una compravendita?L’onorario del notaio è un’altra voce che incide sull’ammontare finale delle spese di una compravendita immobiliare che, però, non è possibile calcolare in anticipo poiché viene stabilito dal professionista caso per caso. Peraltro, di solito, aumenta con l’aumentare del prezzo di vendita dell’immobile. Esiste una sorta di tariffario che ha un valore puramente indicativo. Ad esempio, se il prezzo dell’immobile non supera i:
Spese notarili per prima casa: a quanto ammontano?Per conoscere l’ammontare delle spese notarili per una prima casa bisogna innanzitutto calcolare il valore catastale dell’immobile. A tal fine occorre moltiplicare la rendita catastale, così come risulta da una visura catastale del bene, rivalutata del 5%, per il coefficiente 110. Più semplicemente basta moltiplicare la rendita catastale per 115,5. Una volta determinato il valore catastale del bene, le imposte per la prima casa saranno pari a:
Pertanto, volendo fare un esempio, se si acquista da un privato o da un’impresa con vendita esente da Iva un immobile da adibire a prima casa, che ha una rendita catastale di 500 euro, le imposte saranno pari a: (500 x 115,5 = 57.750) x 2% + 50 + 50 = 1.255 euro. Alle imposte come sopra determinate va aggiunto l’onorario del notaio. Quindi, se il prezzo dell’immobile è di 150.000 euro, il costo del notaio potrà essere pari a 1.700 euro. Sommando alle imposte (1.255 euro) l’onorario del notaio (1.700 euro), si arriverà a complessivi 2.955 euro a titolo di spese notarili. La fattura del notaio sarà composta da una parte relativa alle imposte e da una parte relativa al suo onorario (+ Iva del 22%). Spese notarili per seconda casa: a quanto ammontano?Passiamo ora al calcolo delle spese notarili per una seconda casa. Anche in questa ipotesi bisogna innanzitutto determinare il valore catastale dell’immobile, moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5%, per il coefficiente 120. Più semplicemente è sufficiente moltiplicare la rendita catastale per 126. Le imposte per la seconda casa saranno pari a:
Pertanto, facendo anche qui un esempio, se si acquista da un privato o da un’impresa con vendita esente da Iva una seconda casa che ha una rendita catastale di 500 euro, le imposte saranno pari a: (500 x 126 = 63.000) x 9% + 50 + 50 = 5.770 euro. Se il prezzo dell’immobile è sempre di 150.000 euro, l’onorario del notaio potrà essere pari a 1.700 euro. Ne consegue che sommando alle imposte (5.770 euro) il costo del notaio (1.700 euro) si arriverà alla somma complessiva di 7.470 euro per le spese notarili. Anche in questo caso vale quanto già detto in precedenza a proposito della fattura del professionista. Spese notarili prima e seconda casa: quali differenze vi sono?Dagli esempi appena fatti deriva che la differenza di spese notarili tra la prima e la seconda casa è di 4.515 euro, ovvero: 7.470 euro (spese notarili per seconda casa) – 2.955 euro (spese notarili per prima casa) = 4.515 euro. La predetta differenza è dovuta:
In tutti e due i casi, invece, sono rimasti invariati gli importi dell’imposta catastale e dell’imposta ipotecaria. Acquisto da impresa costruttrice: come cambiano le spese notarili?Il discorso cambia se l’immobile viene acquistato dall’impresa costruttrice o che l’ha ristrutturato, che ha deciso di assoggettare la vendita ad Iva. In tale ipotesi per la prima casa si paga:
Invece, per l’acquisto di una seconda casa si paga:
Quali sono le spese per l'acquisto della seconda casa?In questo caso dovremo pagare il 10% di Iva calcolato sul costo di acquisto della casa (22% se si tratta di immobili di lusso), 200 euro di Imposta di Registro, 200 euro di Imposta Catastale e 200 euro di Importa Ipotecaria.
Come si calcola il compenso del notaio?Spesa esempio. Imposta di registro al 2% del valore di rendita rivalutato (400x115=46200x2%=924€ si paga 1000€ che è il minimo di imposta.. Imposta ipotecaria e catastale: 50€+50€=100€;. Onorario del notaio: 1100€+22% iva= 1342€;. I rimanenti 1150€ sono dati da tutte le spese mancanti, come visure, certificati, bolli.. Quanto è l'imposta di registro sulla seconda casa?L'acquirente verserà un'imposta di registro pari a 9% del valore catastale dell'immobile più 50 euro per l'imposta ipotecaria e 50 per l'imposta di catastale.
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