Quanto costa ristrutturare un appartamento di 70 metri quadri

Costi ristrutturazione casa: quali sono i prezzi (euro al metro quadro) voce per voce. Con queste informazioni potrai procedere al calcolo online della spesa per la ristrutturazione del tuo appartamento o villetta senza affidarvi ai forum. Inoltre, ti proporrò un esempio di preventivo.

Se sei capitato sul mio blog è perché stai sudando freddo all'idea di dover ristrutturare casa e non hai la più pallida idea di quanti soldi dovrai spendere. Ma di una cosa sono certo: sei entusiasta all'idea di rendere la tua casa stupenda e accogliente.

Non preoccuparti, leggendo l'articolo ti elencherò tutti i potenziali costi di una ristrutturazione e ti darò dei consigli sulla scelta del preventivo. Se dovessi avere ancora dei dubbi, non esitare a chiedermi chiarimenti.

Attrezzati di calcolatrice, regolo, libro di geometria, cugina ragioniera e partiamo:

Calcolo delle superfici degli ambienti (non odiarmi).

Purtroppo, la prima cosa da fare è calcolare le superfici su cui vuoi intervenire. Sicuramente avrai nel cassetto la planimetria catastale della tua casa e un righello. Ti ricordo che la planimetria catastale è in scala 1:200, ciò significa che un centimetro sulla carta misurato con il righello corrisponde a due metri nella realtà. Stanza per stanza, calcola la superficie in metri quadri. Se non avessi a disposizione una piantina, dovresti prendere il metro a nastro che ti è parso di aver intravisto in fondo al cassetto. Eccoti un esempio:

Una volta fatto ciò, grazie alla tabella in basso, potrai calcolare il costo di ogni lavorazione moltiplicando i prezzi unitari al mq per la superficie delle stanze.

In particolare, ho indicato il prezzo unitario per tinteggiare pareti e soffitti, demolire e posare piastrelle e parquet del pavimento, realizzare un controsoffitto, installare l'impianto gas, elettrico, di riscaldamento e caldaia, demolire e realizzare tramezzi e divisori in cartongesso o con forati, ristrutturare il bagno, installare e fornire finestre e porte, realizzare cerchiature, arredare l'appartamento e demolire e ricostruire il solaio in cemento armato o il vespaio etc.

Dimenticavo, non tutti i prezzi possono essere forniti per unità di superficie, volume o metro lineare. Pensiamo alla fornitura della caldaia. Quindi, nel preventivo potresti trovare:

1 Opere a corpo: il compenso per ogni opera è visto nella sua globalità. E' fisso e invariabile.

Ad esempio, il prezzo per l'installazione di una porta 80 x 200 cm viene stabilito in 150 €. Se l'impresa monterà 4 porte, allora il compenso totale sarà di 600 €. Non si utilizzano prezzi parziali per la preparazione della superficie, l'installazione del telaio etc., ma si pone un prezzo omnicomprensivo. Si indica con l'unità di misura "cadauno".

2 Opere a misura: il compenso della ditta per la lavorazione è funzione delle quantità effettivamente realizzate (metro quadrato, metro cubo, metro lineare) e sulla base dell’elenco dei prezzi unitari sottoscritto in sede di contratto d’appalto. Ad esempio, il costo per la realizzazione di un muro è 40 € al metro quadro. A fine lavori si misureranno i reali mq costruiti dalla ditta e si moltiplicheranno per 40 €. 

Costi unitari di una ristrutturazione

Se sei arrivato a questo paragrafo, il peggio è passato. Ora ti elencherò i prezzi indicativi che possono variare in base a diversi fattori: 

C'è da puntualizzare che i lavori potrebbero anche essere svolti in economia: il proprietario di casa, o chi ne ha diritto (committente), in prima persona realizza i lavori edili.  Trattandosi di lavori di modesta entità, non è prevista la sicurezza sui cantieri né la presentazione di tutti i documenti obbligatori che devono produrre le imprese.

I calcoli non fanno per te? Allora ti sarà utile il paragrafo seguente:

Prezzi medi di una ristrutturazione completa al mq per città.

Se invece ti accontenti di quantificare una spesa di massima, il costo medio di una ristrutturazione per una:

Questo costo varierà anche in base alla posizione geografica, ai mq complessivi, alla tipologia finiture (economiche standard o di lusso) etc.:

Ad esempio, per una casa a Roma di 60 mq (bilocali / trilocale), per una ristrutturazione "media", spenderemmo 30.000 €.

Per una casa a Milano di 100 mq (4 vani), per una ristrutturazione "media", spenderemmo sui 70.000 €.

Per una casa a Napoli di 30 mq (monolocale), per una ristrutturazione "media", spenderemmo sui 14.000 €.

Per una casa a Palermo di 70 mq (trilocale) per una ristrutturazione "media", spenderemmo sui 25.000 €.

Ho pensato che, se tu volessi intraprendere una ristrutturazione, potrebbe interessarti anche l'articolo sulle pratiche edilizi necessarie oppure la guida sulle detrazioni fiscali per la ristrutturazione  o il risparmio energetico.

Ora dovresti sapere di quanti soldi necessiti per procedere alla ristrutturazione. Spero non ti sia dovuto privare della cucina con penisola o della stanza cinema.

Passiamo allo step successivo: la richiesta dei preventivi. Esatto preventivi, nel senso che conviene sempre interfacciarsi con più imprese per evitare fregature. L'impresa potrebbe inviarti un preventivo oneroso oppure troppo basso, per il quale ci saranno sicuramente dei costi "imprevisti".

Ora, oltre a qualche consiglio sulla scelta del preventivo, vediamo un esempio:

Scelta del preventivo di una ristrutturazione.

Prima di mostrarti il preventivo, volevo sottolineare un aspetto fondamentale nella scelta del preventivo: le modalità di pagamento. Di solito, i pagamenti alle imprese vengono riconosciuti sotto forma di percentuale di avanzamento fisico di ogni corpo d’opera (stati di avanzamento, da definire nel capitolato, vedi in seguito). Ad esempio, pensiamo ad una ristrutturazione di 100.000 €. La ditta potrebbe chiedervi il 20% del costo totale dell'intervento in anticipo, il 10 % alla fine delle demolizioni, il 30% una volta installati gli impianti, il 20% alla fine di tutti i lavori e il restante a 60 giorni del termine delle lavorazioni.

Importante, ti consiglio di non pagare tutto a fine lavori, ma di lasciare fuori un 10 / 20% da versare dopo 1 o 2 mesi. Questo nel caso che dovessero emergere eventuali difetti, che potrebbero essere oggetto di contestazione. Recuperarli sarebbe davvero difficile.

Per concludere ho voluto postarti un preventivo CON TUTTE GLI ACCORGIMENTI E LE CAUTELE, al fine di evitare contestazioni da parte dell'impresa. Difatti, a fine lavori, specialmente per quelli più sostanziosi, potrebbero esserci delle detrazioni o aggiunte in base alle lavorazioni effettuate o meno, e i cosiddetti "imprevisti", lavorazioni non preventivate ma necessarie durante l'esecuzione dell'opera.

Per scongiurare e ridurre al massimo gli imprevisti consiglio sempre di far realizzare un computo metrico e un capitolato (che diventeranno parte del preventivo da far firmare alla ditta) dal tecnico. Consiglio questi documenti anche per piccoli interventi.

Cosa sono il computo metrico e il capitolato?

Adesso, voglio spiegarti l'importanza di questi due documenti fondamentali, senza i quali, non dormiresti sonni tranquilli.

Prima di tutto, fai predisporre un Computo metrico e cioè, un documento che consente di stimare il costo per l’esecuzione di lavori edili. Costituito dalle descrizioni degli interventi, dalle quantità e dai prezzi unitari. Moltiplicando le quantità per i prezzi unitari otterremo i totali parziali, che a loro volta, verranno sommati per dare il costo totale della ristrutturazione. Questo documento viene preparato dal professionista che lo consegnerà alle imprese contattate, le quali prezzeranno le varie voci e calcoleranno il totale della spesa.

Allegaci un capitolato e contratto d'appalto e cioè, un documento che regola i rapporti fra chi ristruttura (committente) e l'impresa esecutrice dei lavori, fissando le condizioni amministrative e le prescrizioni tecniche per ottenere una esecuzione dei lavori perfetta. Sono le regole per evitare "incomprensioni"...Ti lascio il link al modello di contratto d'appalto che faccio firmare alle imprese dei miei cantieri, in word così che tu possa modificarlo. E' un po' più corposo rispetto agli altri, ma preferisco puntualizzare tutto. Clicca qui per scaricarlo.

La seconda cosa che vorrei consigliarti è quella di richiedere alle imprese contattate il fatturato e le opere realizzate nell'anno precedente. In genere, un'impresa che fattura molto, oltre ad essere più robusta dal punto di vista economico (minor probabilità di fallire), possiede capacità (più operai che magari possono dedicarsi a settori specifici) e organizzazione superiori rispetto alla piccola ditta. Se per una commessa viene stimato un costo di centinaia di migliaia di euro, non ti consiglio di chiamare un artigiano edile unico, in quanto certamente dovrà sub-appaltare e quindi non potrà garantire circa il risultato finale. A discapito, le grandi imprese, dovendo fatturare tanto, a volte svolgono i lavori con più superficialità. Non sempre è vero, ma in linea di principio, io ho questo schema mentale. Inoltre, conviene controllare se recentemente l'impresa ha realizzato lavori simili a quelli commissionati.

Sembrerebbe che io voglia demonizzare le imprese, ma non è così. Semplicemente ho cercato di illustrare quelli che sono i potenziali punti critici del rapporto impresa/committente. Come in ogni settore, ci sono moltissimi professionisti onesti e piccole percentuali di furbetti.

Consigli sulla scelta dell'impresa e del professionista.

Prima di salutarti, tramite un breve video, vorrei elencarti delle semplici regole da seguire nella scelta dell'impresa e del professionista:

A proposito di costi, visto che il tempo è denaro, ti consiglio la lettura dell'articolo sui tempi di una ristrutturazione.

Mi scuso se mi sono dilungato ma le cose da dire sono tante.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto Vincenzo.

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